मुंबई आणि उपनगरातील लाखो नागरिकांसाठी घरे भाड्याने देणे किंवा घेणे हा दैनंदिन जीवनातील एक महत्त्वाचा भाग आहे. यासाठी अनेकदा कागदपत्रांच्या औपचारिकता टाळण्यासाठी केवळ स्टॅम्प पेपरवर करार केला जातो. मात्र, आता हे चालणार नसून अशा पद्धतीचा नोंदणी न केलेला भाडेकरार आता मालक आणि भाडेकरू दोघांसाठीही अडचणीचा ठरणार आहे.
महाराष्ट्र शासनाने नवीन भाडेकरार कायद्यांतर्गत नोंदणी प्रक्रिया बंधनकारक केली असून, नोंदणी न केलेला कोणताही भाडेकरार बेकायदेशीर आणि अनधिकृत मानला जाईल. या नियमाचे उल्लंघन करणाऱ्या घरमालकांवर पाच हजार रुपये दंडाची तरतूद करण्यात आली आहे. यामुळे राज्यातील भाडेपट्टी व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता येण्याची अपेक्षा आहे.
नोकरी-धंद्याच्या निमित्ताने शहरात येणाऱ्या नागरिकांची मोठी संख्या लक्षात घेता, घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात होणारे वाद कमी व्हावेत आणि दोघांचेही हक्क कायदेशीररित्या सुरक्षित राहावेत, या उद्देशाने ही कठोर तरतूद लागू करण्यात आली आहे. यापूर्वी अनेक ठिकाणी स्टॅम्प पेपरवर नोटरी केलेला भाडेकरार ग्राह्य धरला जात होता, पण आता नव्या नियमानुसार डिजिटल शिक्का आणि नोंदणी आवश्यक आहे.
भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८नुसार कोणत्याही स्थावर मालमत्तेचे भाडेकरार जर बारा महिने किंवा त्याहून अधिक कालावधीसाठी असतील, तर त्यांची नोंदणी करणे अनिवार्य आहे. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, १९९९ आणि अलीकडे लागू झालेल्या’मॉडेल टेनन्सी ॲक्टच्याअंमलबजावणीमुळे या नियमांचे पालन करणे अत्यंत महत्त्वाचे झाले आहे.
किमान अकरा महिन्यांचा भाडेकरार करणे आवश्यक आहे. जर करार अकरा महिने किंवा त्यापेक्षाही अधिक कालावधीसाठी करायचा असेल, तर त्याची ऑनलाइन नोंदणी करणे सक्तीचे आहे. नोंदणीमुळे भाडेकराराच्या अटी, शर्ती, भाडे आणि भाडेवाढीचे नियम याला कायदेशीर अधिष्ठान मिळते. नोंदणी न केल्यास, तो करार पुराव्याच्या रूपात न्यायालयात ग्राह्य धरला जात नाही, ज्यामुळे वाद झाल्यास दोन्ही पक्षांना कायदेशीर मदत मिळवणे अत्यंत कठीण होते. नोंदणीकृत भाडेकराराशिवाय घर भाड्याने देणे हे आता बेकायदेशीर ठरले आहे. या नियमाचे उल्लंघन केल्यास संबंधित घरमालकास पाच हजार इतका दंड आकारला जाईल.
भाडेकराराची नोंदणी करणे आता पूर्वीपेक्षा सोपे झाले आहे. महाराष्ट्र शासनाच्या नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क विभागाने ई-नोंदणीची सुविधा उपलब्ध करून दिली आहे. मालक आणि भाडेकरू दोघेही घरबसल्या ऑनलाइन पद्धतीने भाडेकरार नोंदवू शकतात. या प्रक्रियेत आधार कार्ड आणि पॅन कार्डद्वारे ओळख निश्चित करून व्हिडिओ कॉलच्या माध्यमातून करार पूर्ण केला जातो. यामुळे स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरून डिजिटल शिक्का मिळवणे अनिवार्य ठरते. हा डिजिटल शिक्काच कराराला कायदेशीर मान्यता देतो.
ऑनलाइन पर्याय उपलब्ध असला तरी, स्थानिक उपनिबंधक कार्यालयात जाऊन प्रत्यक्ष नोंदणी करण्याचा पर्यायही उपलब्ध आहे. मात्र, नोंदणी ऑनलाइन असो वा ऑफलाइन, त्यासाठी आवश्यक मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरणे आवश्यक आहे.
भाडेकराराची नोंदणी न केल्यास भाडेकरू आणि मालक दोघांनाही मोठे कायदेशीर नुकसान सोसावे लागू शकते. जर भाडेकरूने भाडे देणे थांबवले किंवा मालमत्ता खाली करण्यास नकार दिला, तर नोंदणीकृत करार नसल्यास मालकाला भाडेकरूवर कायदेशीररित्या निष्कासन प्रक्रिया करणे अत्यंत कठीण जाते. न्यायालयात भाडेकरारातील अटी सिद्ध करण्यासाठी सबळ पुरावा नसतो. नोंदणीकृत दस्तऐवज नसल्यास, मालमत्ता करात मिळणाऱ्या काही सवलतींसाठी अडचणी निर्माण होऊ शकतात. कायदेशीर संरक्षण नाही: भाडेकरू नोंदणीकृत करार नसल्यास, मालकाने अचानक घर खाली करण्यास सांगितल्यास, किंवा अन्यायकारक भाडेवाढ केल्यास, भाडेकरूला कायदेशीर संरक्षण मिळत नाही. अनेक सरकारी कामांसाठी नोंदणीकृत भाडेकरार हा रहिवासी पत्त्याचा वैध पुरावा म्हणून आवश्यक असतो; नोंदणी नसेल तर ही अडचण येते.
केवळ नोंदणीच नाही, तर या नव्या कायद्यात भाडेकरू आणि मालक दोघांचेही हित जपणाऱ्या अनेक महत्त्वाच्या तरतुदी समाविष्ट करण्यात आल्या आहेत. घरमालकांना आता वर्षातून एकदाच भाड्यामध्ये पाच ते दहा टक्के इतकी वाढ करण्याची मुभा आहे. मात्र, ही वाढ करण्यापूर्वी भाडेकरूला नव्वद दिवस आधी पूर्वकल्पना देणारी नोटीस देणे बंधनकारक आहे. अनामत रकमेच्या भरमसाट मागणीला आळा घालण्यात आला आहे. निवासी मालमत्तेसाठी केवळ दोन महिन्यांच्या भाड्याइतकी रक्कम अनामत म्हणून घेता येईल. तर व्यावसायिक मालमत्तेसाठी ही मर्यादा सहा महिन्यांच्या भाड्याइतकी निश्चित करण्यात आली आहे. भाडेकरू व मालक यांच्यातील कोणत्याही वादाचे निराकरण संबंधित लवादामार्फत साठ दिवसांच्या आत निकाली काढले जाईल, अशी स्पष्ट तरतूद करण्यात आली आहे. या कठोर आणि स्पष्ट नियमांमुळे मुंबईतील भाडेपट्टी व्यवहार आता अधिक पारदर्शक होतील, यात शंका नाही.
